Sadržaj:
Kad god nabavite nekretninu kao što je stambena, iznajmljena ili investicijska nekretnina, imate troškovnu osnovu povezanu s kupnjom. Ako kupite ili izgradite nekretninu za najam za 200.000 USD, vaša cijena će biti 200.000 USD. Ako naknadno obnovite nekretninu za 10.000 dolara, vaša nova osnova bit će izvorna osnova od 200.000 dolara, plus iznos koji ćete potrošiti na pretvaranje imovine, dajući vam prilagođenu osnovu od 210.000 dolara. Iz primjera je jasno da dodaci ili kapitalna poboljšanja povećavaju osnovu najamnine, dok amortizacija i gubici u nesrećama smanjuju njegovu osnovicu. Prilagođena osnova izračunava se uzimajući u obzir sva povećanja i smanjenja u izvornoj osnovi nekretnine. Određivanje prilagođene osnovice najamnine važno je jer će vam trebati da izračunate dobit ili gubitak od prodaje, što zauzvrat utječe na oporezivi dohodak.
Korak
Odredite izvornu osnovu najamne imovine. Ako ste kupili ili izgradili nekretninu, osnova će biti kupovna cijena ili trošak izgradnje. Ako ste imovinu kupili kao poklon ili nasljedstvo, vaša će osnova biti fer tržišna vrijednost na dan stjecanja ili prilagođena osnova imovine u rukama osobe od koje ste je kupili. Pretpostavimo da ste kupili nekretninu za 500.000 dolara - vaša izvorna osnova za kupnju je kupovna cijena.
Korak
Odredite dodatke ili kapitalna poboljšanja na imovini. To će povećati vašu osnovicu za iznos koji se troši na poboljšanje ili pretvaranje imovine. Pretpostavimo da potrošite 30.000 $ na nadogradnju sustava centralnog grijanja. Uzimajući u obzir ovaj dodatak, sada prilagođena osnova iznosi 530.000 USD (izvorna osnova 500.000 USD, plus 30.000 $ potrošenih na dodatke).
Korak
Izračunajte cijenu za prodaju nekretnine. Troškovi prodaje povećavaju osnovicu imovine i uključuju sve troškove nastale prodajom imovine u prodaji, kao što su provizije i naknade plaćene agentima za nekretnine, odvjetnicima i računovođama, kao i troškovi oglašavanja i svi ostali troškovi. Ako je vaš kumulativni trošak prodaje 10.000 USD, prilagođena osnova će se povećati na 540.000 USD (530.000 USD stare prilagođene osnovice plus trošak prodaje od 10.000 USD).
Korak
Izračunajte kumulativnu amortizaciju imovine - to će smanjiti vašu prilagođenu osnovu. Pretpostavimo da ste posjedovali imovinu pet godina i da ste svake godine imali amortizaciju od 20.000 dolara. Vaša prilagođena osnova bit će umanjena za 100.000 USD (20.000 USD amortizacije godišnje pomnoženo s pet godina). Uzimajući u obzir kumulativnu amortizaciju imovine, prilagođena osnovica je 440.000 USD (540.000 USD prilagođena osnova minus 100.000 USD kumulativne amortizacije).
Korak
Odredite kumulativnu amortizaciju za dodatke ili kapitalna poboljšanja. Ako bi sustav centralnog grijanja deprecirao od koraka 2 za 1.500 dolara godišnje tijekom dvije godine, kumulativna amortizacija na dodacima ili kapitalna poboljšanja iznosila bi 3.000 dolara (svake godine amortizacija 1.500 dolara pomnožena s dvije godine). To će smanjiti vašu osnovicu, dajući vam prilagođenu osnovu od 437.000 USD (440.000 USD prilagođena osnova minus 3.000 kumulativna amortizacija).
Korak
Izračunajte dobit od prodaje najamnine. Ako ste imovinu prodali za 600.000 dolara, dobit će iznositi 163.000 dolara (iznos od 600.000 dolara umanjen za iznos od 437.000 USD). Napominjemo da viša usklađena osnova daje manji dobitak od prodaje, što može biti korisno za poreznog obveznika.