Koliko poreza plaćate kada okrenete kuću?

Umjesto da drže nekretninu za iznajmljivanje ili dugoročni kapitalni dobitak, neki investitori u nekretnine kupuju imovinu, popravljaju je, a zatim je brzo prodaju radi zarade. Praksa, poznata kao flipping, može biti unosan pothvat i za investitora i za poreznog čovjeka. U većini slučajeva, interne porezne službe će zahtijevati težina kriška bilo koje dobiti koju čine na kuću-flip prodaju.

Serijski perajnici plaćaju porez na punu poreznu stopu. Kredit: Purestock / Purestock / Getty Images

Nema oslobođenja od poreza za investitore

Malo je ljudi koji plaćaju porez na dobit koju prodaju kada prodaju kuću. To je zato što porezni obveznici omogućuju poreznim obveznicima da zadrže prvih 250.000 dolara bez poreza, ili 500.000 dolara za bračne parove zajedno. Međutim, izuzeće se primjenjuje samo kada prodajete svoje glavno prebivalište. Ako prodajete nekretninu u kojoj nikada niste živjeli ili u kojoj niste živjeli najmanje dvije od pet godina neposredno prije prodaje, morate prijaviti dobitak na poreznoj prijavi.

Veći dobitak znači više poreza

Vaš dobitak je dolarska razlika između novca koji potrošite na imovinu i iznosa za koji ga prodajete. Pretpostavimo, na primjer, da kupite kuću za 150.000 dolara i potrošite 50.000 dolara na novu kuhinju, boje i druga poboljšanja kako bi dom bio privlačniji. Ako prodate kuću za 230.000 dolara, vaš oporezivi dobitak je 30.000 dolara. Kao investitor plaćate porez na puni iznos kapitalnog dobitka. Možete smanjiti sve svoje troškove kao što su porez na imovinu, provizije za nekretnine i druge naknade kako biste smanjili dobit.

Dvostruka porezna odgovornost

Koliko poreza plaćate ovisi o tome koliko dugo držite imovinu. Porezni čovjek nagrađuje investitore koji svoje investicijske nekretnine zadržavaju duže od godinu dana primjenjujući nižu stopu dugoročnih kapitalnih dobitaka. To može biti između nule i 15 posto, ovisno o vašim osobnim okolnostima. Ako kuću kupite i prodate u roku od jedne godine, dobit će se oporezivati ​​po običnoj stopi poreza na dohodak. U vrijeme objavljivanja, ta stopa mogla bi iznositi čak 39,6 posto.

Kada se okreće postaje posao

IRS ima moć klasificirati serijsko okretanje - dovršavajući back-to-back flips ili nekoliko transakcija kupnje-prodaje u kratkom vremenu - kao poslovnu, a ne strategiju ulaganja. Ako se to dogodi, sva se dobit smatra aktivnim dohotkom, bez obzira na to koliko dugo držite imovinu. Dobit se oporezuje po vašoj redovnoj stopi poreza na dohodak, a također možete biti podložni plaćanju poreza na plaću i samozapošljavanja po važećoj stopi. Ne postoji strogo pravilo kojim se određuje prekretnica između investicijske aktivnosti i poslovnih aktivnosti. IRS gleda na svaku stvar od slučaja do slučaja.