Kako se primjenjuju odredbe Saveza vlasnika kuća?

Etažno vlasništvo je oblik posjedovanja kuće u kojem svaki vlasnik, osim posjeda svog stana, posjeduje i dio zajedničkih površina kao što su ceste, rekreacijski sadržaji, parkirališta, hodnici i dizala. Condo kupac automatski postaje član kuće udruge sa svojim pravilima i odgovornostima. Pravila stanovanja utvrđena su državnim statutima i sudskim zakonima i stoga se razlikuju od države do države, ali općenito, pravila zahtijevaju od vlasnika jedinica da plaćaju naknade za pokriće održavanja zajedničkih prostora i da poštuju pravila i pravila.

Homeowner se oslanja na svoju bijelu ogradu: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Oni prave pravila

Upravni odbor udruge vlasnika kuća, ili HOA, postavlja pravila - koja se nazivaju savezi, uvjeti i ograničenja, ili CC & Rs - koja reguliraju aktivnosti stanovnika. Oni CC i Rs i često odvojeni skup pravila pokrivaju sve, od broja dopuštenih kućnih ljubimaca, ako ih ima, do toga da li vlasnik može obojiti svoju jedinicu, parkirati kamion na parkiralištu ili instalirati satelitsku antenu. Pravila se općenito odnose i na buku i poremećaje koji sprječavaju susjede od "mirnog uživanja" svojih domova.

Neuspjeh u provedbi

Nisu svi odbori udruge vlasnika stambenih jedinica jednako ovlašteni za provedbu. Može biti do diskrecije upravnog odbora da utvrdi da li se događa stvarno kršenje pravila. Prvi korak koji vlasnik mora poduzeti u primoravanju odbora da provede pravilo je da se sastane s odborom udruge i prezentira dokaze, zajedno s odgovarajućom odredbom iz CC & Rs. Pozivanje prekršaja na pozornost odbora može biti sve što je potrebno da bi se primijenilo pravilo.

Sile izvršenja

HOA podzakonski akti i CC & R bi trebali precizirati procedure koje se moraju slijediti prije poduzimanja bilo kakvih radnji protiv vlasnika jedinice zbog kršenja pravila. Proces obično započinje s pismom vlasniku što mu daje vremena da riješi problem. Uprava HOA može biti ovlaštena kazniti prekršitelja za svaki dan kada dođe do povrede. Odbor ili njegov predstavnik također mogu unijeti imovinu kako bi istražili navodnu povredu ili je uklonili. Odbor bi također mogao povući pravo vlasnika na korištenje sadržaja kao što su bazen ili teniski tereni. U ozbiljnim slučajevima, odbor može tužiti vlasnika kako bi ispravio prekršaj i platio sudske troškove. Sud može dodijeliti novčanu odštetu, zatražiti policijsku akciju i čak naložiti uklanjanje osobne imovine. Hoa može staviti založno pravo na stan koji se mora platiti prije nego što kuća može biti prodana.

Odricanja i selektivno izvršenje

Izvršni odbor ne smije provoditi pravilo prema jednom stanovniku, dok ignorira kršenje istog pravila od strane drugih stanovnika. Takva selektivna provedba je diskriminirajuća. Međutim, ako odbor ignorira kršenje pravila duže vrijeme, odustaje se ili odustaje od prava da izvrši to pravilo protiv vlasnika prekršajne jedinice ili bilo kojeg drugog vlasnika koji je kriv za istu povredu. Državni "zastitni rok" definira vrijeme koje se kršenje pravila može zanemariti prije nego se više ne može provoditi. Odbor koji je dopustio da se pravilo selektivno provodi ili odustane može ponovno uspostaviti pravilo tako što će članstvu HOA priopćiti svoju namjeru da počne strogo provoditi pravilo.

Vidimo se na sudu

Premda upravni odbor može podnijeti tužbu protiv vlasnika kuće, vlasnici stanova imaju jednako pravo na ostvarivanje pravde protiv kuće. Udruga vlasnika kuća dužna je djelovati u najboljem interesu zajednice i obavljati svoje dužnosti pošteno bez diskriminacije. Ako stan ne uspije izvršiti prema vlastitim pravilima ili državnim zakonima, vlasnik kuće ili grupa stanovnika može podnijeti tužbu tvrdeći da HOA ne ispunjava svoje dužnosti. Takve tužbe su skupe i dugotrajne, a svatko tko razmišlja o takvom tužbi treba potražiti savjet odvjetnika s iskustvom u parničnom postupku.