Sadržaj:
Postoje tri glavne metode vrednovanja komercijalnih nekretnina, a svaka od njih nudi prednosti. To se sastoji od pristupa prihoda, pristupa usporedbe prodaje i pristupa trošku. Idealan pristup za vaš poslovni prostor ovisit će o lokaciji i vrsti nekretnine.
Prihodni pristup
Dohodovni pristup, poznat i kao pristup kapitalizacije dohotka, najčešći je način vrednovanja komercijalnih nekretnina. Proces podrazumijeva utvrđivanje vrijednosti na temelju prihoda od imovine, a to se postiže korištenjem stope kapitalizacije (stopa ograničenja). Stopa ograničenja nužna je za omjer dohotka i tržišne vrijednosti, a takvi prihodi i tržišne vrijednosti poznati su analizom sličnih svojstava na tom području. Nakon toga, investitor može procijeniti tržišnu vrijednost svog poslovnog prostora dijeleći svoj godišnji prihod po stopi ograničenja. Dakle, ako godišnji prihod imovine iznosi 100.000 dolara, a stopa kapa je 10 posto, onda bi se imovina procjenjivala na 1 milijun dolara.
Pristup usporedbe prodaje
Pristup prodaji vjerojatno je najjednostavniji način vrednovanja komercijalnih nekretnina. To podrazumijeva pregledavanje okolnih poslovnih objekata. Tada se bilježi prodajna cijena tih nekretnina. Investitorova komercijalna imovina tada uzima prosjek ovih prodajnih cijena i prilagođava ih gore ili dolje na temelju kvadrature. Mogu se izvršiti daljnje prilagodbe kako bi se uzela u obzir nadogradnja zgrade, kao što je povećanje parkiranja.
Pristup troškova
Troškovni je pristup složenija metoda procjene komercijalnih nekretnina. Najprije uzima procjenu vrijednosti zemljišta na zemljištu ili vrijednost bez zgrade. Tada se trošak izgradnje točne replike zgrade dodaje ovoj procijenjenoj vrijednosti zemljišta. Tada se uzima u obzir amortizirana vrijednost, koja se može predstaviti kao funkcija starosti zgrade. Što je noviji objekt, to je pouzdanija procjena.
Odabir odgovarajuće metode procjene
Ako ste novi u komercijalnim ulaganjima u nekretnine, idealno je da razumijete svaku od tri glavne metode vrednovanja imovine. Na taj način možete ustanoviti da se vaša procjena i procjena procjenitelja razlikuju. Nadalje, svaka od tri metode ima svoje prednosti. Troškovni je pristup povoljniji za one čija se imovina nalazi dalje od sličnih kretanja, pa se prodajne cijene i stope kapica ne mogu uspoređivati. Dohodovni pristup je izravan ako imate podatke o stopama ograničenja, ali nije idealan za procjenu stambenih zgrada, budući da se stopa slobodnih radnih mjesta mijenja. U takvom bi slučaju najprikladniji bio pristup usporedbi prodaje.