Sadržaj:
Povlačenje okidača za kupnju kuće nekada je bilo jednako jednostavno kao i kupovina pristupačne kuće, skupljanje novca za predujam, osiguravanje financiranja uz razumnu kamatnu stopu i zatvaranje.
Međutim, u godinama nakon financijskog kolapsa SAD-a 2008. godine, koji je djelomično potjecao od stambenog balona uzrokovanog neodgovornim hipotekarnim kreditima, stambeno tržište je pretrpjelo ogromne turbulencije. Taj ekonomski vrtlog stvorio je nevjerojatne uvjete na tržištu nekretnina koji su diktirali zalihe stanova, dostupnost i uvjete financiranja, a sve to utječe na optimalno vrijeme kupnje.
Unatoč nepredvidljivosti tržišta, potencijalni kupci mogu izbjeći neispravne akvizicije slijedeći određene mjere zaštite.
Uz niske cijene i rekordno niske kamatne stope, pristupačnost kuće u 2012. bila je najpovoljnija od 1970. godine.
Walter Molony, glasnogovornik Nacionalne udruge trgovaca nekretninama (parafrazirano)
Snimak tržišta
Tržište nekretnina u SAD-u konačno je izbjeglo zastoj u 2008. do 2011. Podaci o prodaji na domaćem tržištu poboljšali su se u 2012. godini za 9,5 posto u odnosu na 2011., a Nacionalna udruga trgovaca nekretninama očekuje daljnje dobitke do kraja 2013., prema 2014. godini.
Loša vijest ako želite kupiti je da je početkom 2013. godine tržište prodavatelja u četiri od pet regija, rekao je Walter Molony, istraživač i glasnogovornik NAR-a. "Razlog je taj što smo imali veliki pad u inventaru", rekao je.
SAD su u srpnju 2007. postavile rekord za inventar stanovanja s više od 4 milijuna kućanstava na tržištu. U siječnju 2013. zalihe su pale na 1,74 milijuna, što je 25 posto manje u odnosu na siječanj 2012., a najniži je od prosinca 1999. godine.
NAR očekuje sezonski porast zaliha u proljeće 2013., rekao je Molony, ali to može biti nedovoljno da bi se spriječile česte višestruke ponude ili da bi se domaće cijene spustile dovoljno brzo.
"Cijene se najjače povećavaju od studenog 2005.", kazao je Molony. "Zbog toga smo nadogradili našu prognozu cijena za ovu godinu (2013.). Mislimo da će srednja cijena porasti na nacionalnoj razini za oko 7 posto."
Prosječna cijena u siječnju 2013. iznosila je 173.600 dolara, što je 12,3 posto više u odnosu na prethodnu godinu, 11. uzastopni mjesec u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Projekcija NAR-a za srednju cijenu za cijelu 2013. iznosi $ 189,400.
"Loša strana oštrijih od normalnog rasta cijena je ako se to nastavi tijekom duljeg vremenskog razdoblja, a onda naposljetku naiđemo na probleme s priuštivošću i počnete cijeniti ljude s tržišta", kazao je Molony. "Još nismo stigli."
S niskim cijenama i rekordno niskim kamatnim stopama, pristupačnost kuće u 2012. bila je najpovoljnija od 1970. godine, kazao je. Nakon pada stambenog fonda 2008. godine, cijene stanova su se smanjile, pa su tako niske cijene prodale za manje od troškova izgradnje zamjene - što su mnogi ulagači poskupili, upijajući većinu zaliha.
Najjači čimbenik koji zadržava tržište je da je "kreditna zajednica bila nesklon riziku … samo dajući hipoteke najodgovornijim zajmoprimcima s proizvoljno visokim kreditnim rezultatima", kazao je Molony.
U Chicagu, primjerice, "kupci u pokretu", koji se kreću iz svojih prvih domova, još uvijek se suočavaju s poteškoćama jer zajmodavci imaju strože zahtjeve, rekao je Zeke Morris, predsjednik Chicago Association of Realtors.
"Bilo je frustrirajuće za neke kupce po višim cijenama", rekao je Morris. "Od njih se traži mnogo više detalja nego što su ikad prije tražili."
Za najbolju ponudu, rekao je Molony, kupci bi trebali raditi s agentima za nekretnine, po mogućnosti agentima kupaca.
Kada trebam kupiti?
Povjerenje potrošača glavni je poticaj za stvaranje značajnih ulaganja, kao što je dom, rekao je Molony. Na vrhu popisa povjerenja je sigurnost radnog mjesta.
"Ako niste sigurni u stabilnost svog posla, to je velika stvar", rekao je Molony. "Ako imate kratkoročni vremenski horizont - recimo, manje od nekoliko godina - bit ćete bolje iznajmljivati jer po svemu sudeći … nećete nadoknaditi troškove transakcije."
Tipični kupac danas planira ostati u domu 10 godina; tipični prodavatelj je u kući već devet godina. U prošlosti su stručnjaci za nekretnine smatrali da ljudi moraju posjedovati svoj dom tri do pet godina kako bi zaradili dovoljno kapitala kako bi ulaganje bilo vrijedno. Iako je bilo potrebno više vremena da se stvori kapital nakon kolapsa tržišta, "Vjerojatno je to sada ili se vraća na to", kazao je Molony.
Certified financijski planer Cathy Pareto spomenuo druge mjerila povjerenja ljudi bi trebali razmotriti prije kupnje kuće.
"Kupujete li kuću sa svojim suprugom, ili idete pola s dečkom ili djevojkom?" reče Pareto. "Koliko je stabilan taj odnos? Drugi dio bi bio, kako izgleda tržište?"
Financijska sredstva su još jedan standard. "Ljudi prave velike pogreške pri kupnji previše kuće za ono što mogu podržati", rekao je Pareto. "Kako izgleda vaš novčani tok? Da li će polovica vaše plaće podržati vašu novu kuću? Pa, to bi mogla biti rastezanje. Koji drugi izvori prihoda imate?"
Ako potencijalni kupac nema povjerenja u bilo koje od ovih pitanja, Pareto i Molony preporučuju iznajmljivanje.
Više novčanih razmatranja
Raspad stambenog tržišta i kolaps bankarskog sektora učinili su hipotekarne zajmodavce gadljivim u pogledu posuđivanja novca, što znači da potencijalni kupci kuće trebaju "pristojan" kredit koji će biti odobren za financiranje - "vjerojatno (kreditni rezultat) u gore navedenih 720", rekao je Pareto. "Ako imate manje od zvjezdanog kredita, možda ćete u očima banke biti riskantan prijedlog."
Ako je Vaš kredit je nešto ispod izvrsne, možda povrijediti se s lošim zajam.
"Možda se nećete moći kvalificirati za niske kamatne stope koje su sada dostupne većini ljudi, a ne želite plaćati više nego što morate ili trebate za troškove posuđivanja tog novca", rekao je Pareto.
Kupci koji prvi put kupuju kuću trebali bi znati svoju kreditnu ocjenu; ako je nisko, trebali bi ga ispraviti. Platite račune na vrijeme, nemojte uzimati nove dugove u ratama i nemojte podnijeti zahtjev za novu kreditnu karticu ili otkažite staru, upozorio je Molony.
Kupcima je potrebno dovoljno sredstava za pokriće predujma oko 20 posto kupovne cijene ili banke "ne mogu ni pogledati na vas", rekao je Pareto.
Srednja isplata za kupce koji prvi put kupuju kuću, a financirana je iz zajma Savezne uprave za stambena pitanja, iznosi samo 4 posto kupovne cijene, istaknula je Molony. Mnogi kupci prvi put će gledati svoje obitelji na pomoć pri predujam.
"Iskreno govoreći, narodna banka mame i tate je vrlo tradicionalno sredstvo koje vlasnici kuća koriste za kupnju", rekao je. Pozivajući se na godišnji NAR pregled homebuyers i prodavača, Molony, rekao je, "Kada smo pitati prvi put home kupaca," Što ste koristili za svoj predujam? 76 posto kaže da su uštede. Dvadeset i četiri posto - dar od rođaka ili prijatelja, a obično je to dar njihovih roditelja."
Kupci također trebaju novac za zatvaranje troškova, koji se razlikuju geografski i po transakcijama, kazao je Molony. Očekujte troškove zatvaranja od 5 posto vrijednosti kuće.
Sveukupno, budući kupac treba izračunati 25% svog bruto dohotka na glavnicu hipoteke i kamatu. - To će ti omogućiti da se osjećaš ugodno - reče Molony.
Znakovi tržišta kupaca
Glasnogovornik National Association of Realtors Walter Molony naveo je ove znakove kao mjeru kada se ciklus nekretnina okrene na tržište kupca:
Stambeni inventar i mjesečna opskrba, ili vrijeme na tržištu, stabilni su ili skromno rastu; prodavači mogu biti više motivirani da pregovaraju o uvjetima. Šestomjesečna opskrba je otprilike uravnotežena između kupaca i prodavača, ali brzo povećanje zaliha ili vrijeme na tržištu izvan sezonskih normi moglo bi biti znak tržišta kupca.
Kućne cijene stagniraju ili rastu za manje od postotka iznad inflacije. Naglo padajuće cijene povećavaju dostupnost, ali bi mogle biti crvena zastava loših lokalnih stambenih i ekonomskih uvjeta. Normalna dugoročna cijena na uravnoteženom tržištu je 1 do 2 postotna boda iznad inflacije mjerena indeksom potrošačkih cijena.
Odnos između hipotekarnih kamatnih stopa, cijena kuća i prihoda omogućuje vam da potrošite manje od 25 posto bruto prihoda za glavnicu hipoteke i kamatu.
Stvaranje radnih mjesta na lokalnom tržištu osigurava povjerenje i sredstva kupcima kuće. Loša ekonomija olakšava kupnju, ali trajni gubici na poslu i stanovništvu znače da bi za prodaju uz profit trebalo mnogo više vremena nego što je normalno. Uz normalan rast cijena, većina kupaca gradi dovoljno kapitala za tri do pet godina kako bi napravila trgovinu.