Sadržaj:
Veleprodaja REO Foreclosures u vašem području za vrlo malo novca.
Ako ste područje je učitan s reo foreclosures nego što bi mogao biti stvaranje pristojne strane prihoda ili full-time prihoda s nekretninama.
Odlučite što biste željeli uložiti u REO Foreclosure. Vi ćete željeti biti sigurni da područje za koje ste zainteresirani ne samo da ima REO svojstva, već i da ima puno novaca koji samo kupuju tamo. Možete to saznati putem javnih evidencija ili putem Višestruke usluge uvrštenja (pronaći agenta za nekretnine koji će vam pomoći u tome ako nemate vlastiti pristup.) Čuvajte te podatke za daljnju upotrebu.
Korak
Pronađite sebe investitor prijateljski naslov tvrtke ili odvjetnika koji može obaviti vaše istovremene zatvaranja (ili dvostruko zatvaranje.) Ako ne znate gdje pronaći onu koju ćete morati pitati druge investitore koji se koriste ili se pridružite vašem lokalnom nekretninama ulaganja klub. (Mnogi klubovi nekretnina pustit će vas prvi put besplatno … samo pitajte.)
Jednom kada pronađete svoje ciljno područje, pitajte lokalne vlasnike da li bi bili zainteresirani za još jednu nekretninu za iznajmljivanje u tom području i koliko bi bili spremni platiti za jedno.Možete pronaći lokalne vlasnike tako što ćete nazvati znakove "za iznajmljivanje" u tom području, razgovarati s agentima za nekretnine i razgovarati s vlasnicima stanova na lokalnim sastancima kluba investitora za nekretnine.
Korak
Zapamtite u koraku 1 gdje ste trebali pitati agenta za nekretnine da vam pomogne ciljati područje gdje kupci gotovine kupuju? Dobro ti si idući u zamoliti da real estate agent da se vrati nekoliko mjeseci i dati vam popis svih gotovinu prodaje koja je održana u vašem ciljnom području za REO foreclosures. Ove informacije ne samo da će vam dati popis svih gotovinskih kupaca, već će vam također reći koliko su ti investitori spremni platiti za određene vrste nekretnina u vašem ciljanom području.
Korak
U redu sada da imate popis kupaca zajedno i naslov tvrtke ili odvjetnika u mjestu sada možete početi locirati REO Foreclosure svojstva staviti na ponude. Uglavnom će sve banke popisivati svoje nekretnine s agentima za nekretnine. Znači, sjećaš se onog agenta za nekretnine s kojim si imao posla?:-) Da, tražit ćeš ih od vas da vam svakodnevno dostavljaju popise reo foreclosure. Najbolje je ciljati svojstva koja su na tržištu malo, jer kad prvi put dođu na tržište, postoji velika konkurencija. Ali u početku, ciljajte SVE nekretnine REO Foreclosure koje dolaze na tržište, samo u slučaju da vaše tržište nije konkurentno kao moje.
Napravite sastanke sa svojim agentom za nekretnine da biste ušli u REO Foreclosure svojstva koja vas zanimaju. Provjerite imovinu i utvrdite koliko je posla potrebno (ako ne znate nikakve popravke, ne brinite … Ja još uvijek ne;-) ozbiljno, ja ne.) Možete pitati svog agenta za nekretnine za pomoć s tim ili možete uzeti prijatelja izvođača s vama ili možete jednostavno pretpostaviti da je potrebno ukupno crijevo posao. Nakon što ste vidjeli dovoljno kuća za prodaju i čak vidjeli dovoljno prodanih proizvoda, moći ćete procijeniti količinu posla koji vam je potreban. (Ja se stvarno ne šalim kad kažem da još uvijek ne znam podatke o popravcima. Iako sam prilično dobar u procjenjivanju … Obično dolazim unutar 5000 $.)
Korak
Sada kada imate sve informacije koje su vam potrebne, napravit ćete ponudu (to pomaže da budete sigurni da ste kupci na mjestu PRVI. Tako radite na tom popisu kupaca, ok?)
Kada se bave s bankom reo foreclosure oni neće dopustiti zadatke, tako da ćete biti događaj istovremeno zatvaranje za svoje ponude.
Da biste odredili cijenu koju ćete ponuditi, idete preko informacija koje vam daje vaš agent za nekretnine s novcem koji se prodaje u tom području i usporedite ta svojstva s onima koje ste upravo pregledali. Znate iz prodaje i od razgovora s drugim investitorima što će novčani ulagači platiti za takve nekretnine, tako da sada morate otkriti vašu dobit, a zatim odrediti svoju MAX kupovnu cijenu.
Želite razgovarati sa svojim agentom za nekretnine o troškovima zatvaranja jer će oni smanjiti Vašu dobit i morat ćete ih znati kako bi vam pomogli u određivanju Vaše MAX kupovne cijene kako biste još uvijek mogli ostvariti dobit. Troškovi zatvaranja ili poravnanja su različiti u svakom području, tako da ćete stvarno morati prenijeti te informacije sa svojim agentom za nekretnine.
Nakon što ste otkrili sve svoje brojeve, uključujući dobit, donijet ćete ponudu.
Na primjer, recimo da investitori plaćaju 40.000 dolara za nekretnine poput REO Foreclosure koje ste pogledali, a želite zaraditi 5.000 dolara, a vaši troškovi zatvaranja bit će oko 500 dolara. Kada sve to uzmete u obzir, vaša MAX kupovna cijena bi bila 34.500 USD. ($ 40,000 - 5000 USD profita - 500 USD zatvaranja = MAX kupovna cijena.)
Nemojte početi tamo. Počnite malo niže jer ako počnete visoko, teško je spustiti se, ali ako počnete s niže možete postupno dostići svoju MAX cijenu ako je potrebno.
Neki veletrgovci koriste metodu formule i to znači da koriste formulu za određivanje njihove MAX kupovne cijene. Oni određuju vrijednost nakon popravka u kući (ono što vrijedi nakon što je popravljena) umnožavaju to s bilo kojeg mjesta od 65% do 70% (morat ćete to podesiti na temelju vašeg tržišta), a zatim oduzeti troškove popravka i svoju dobit i to će biti jednako vašoj najvišoj kupovnoj cijeni
Primjer: Recimo na kućnom poslu vrijednom 40.000 dolara koji će kuća vrijediti 100.000 dolara. I kući treba 45.000 dolara vrijednog posla. Još uvijek želiš prikupiti 5000 $. Ovako shvatite koju je vaša MAX kupovna cijena korištena u formuli: $ 100.000 x 70% = 70.000 - 45.000 USD (popravci) = 25.000 USD je vaša MAX kupovna cijena. (Našao sam se pomoću formule
Korak
Budući da ste odredili cijenu ponude, morat ćete svom agentu za nekretnine dati ozbiljan novčani depozit. Ovo je kako bi pokazali banci da ste ozbiljni u vezi svoje ponude. Dakle, realnije, što više spuštate, to se ozbiljnije pojavljujete u banci. Međutim, imajte na umu ako se povučete iz posla iz bilo kojeg razloga koji nije pokriven uvjetima u ugovoru nego što ćete izgubiti taj novac (tako da ne želite da bude toliko visok). REO foreclosures staviti $ 500 do $ 1000 kao ozbiljan novac, ali ako možete dobiti daleko sa $ 100 … ići za to!
Vaš agent za nekretnine će preuzeti vaš ček i najvjerojatnije će ga posrednik pohraniti na escrow računu do namirenja / zatvaranja.
Korak
Ako ste novi u nekretnine ulaganja možete odabrati različite nepredviđene u svom sporazumu o Vašoj imovini. Kao inspekcija nekretnina, inspekcija boje na temelju olova, nepredviđena hipoteka, inspekcija radona itd. Itd.
Samo upozorenje ipak, što više nepredviđenih slučajeva odaberete manje privlačan svoju ponudu čini banci.
Općenito ne biram nikakve nepredviđene okolnosti i svjestan sam da je moj ozbiljan novac u velikoj mjeri rizičan u ovom scenariju (jer čak ne biram niti jedan slučaj hipoteke.) Kada to učinite, što je najbolja ponuda možete napraviti kada se bave s REO foreclosures, banka će želite ono što se zove dokaz sredstava. Zapravo, oni će htjeti dokaz o tome da li odabirete nepredviđene okolnosti ili ne, samo fyi.
Dokaz o sredstvima je upravo to, dokaz da imate novac za kupnju ove imovine. Ako imate kreditnu liniju, kreditnu karticu, toliko u banci ili članu obitelji ili prijatelju koji ima bilo koju od tih stvari s toliko novca na svom računu, možete to koristiti kao dokaz o sredstvima. Ako ne, možete dobiti dokaz o financijskom pismu od onoga što se zove transakcijska tvrtka za financiranje. (Samo google "transakcijsko financiranje" za popis mjesta s kojima želite razgovarati.)
Kada banka na vašoj ponudi odustane mnogo puta, banka će imati tvrtku s naslovom koju će htjeti zatvoriti (ponekad će vam dati poticaje kako bi se to i dogodilo.) sve vaše potpisane dokumente na Vašu tvrtku naslov i zamolite ih da "ljubaznost zatvaranje" i neka ih obavijestiti banke naslov tvrtke o tome kao dobro. Na taj način ostajete pod kontrolom posla.
Korak
Sada kada je banka i oboje potpisali ugovor, vrijeme je da nađete svog krajnjeg kupca! Nazovite sve znakove "za najam" koje ste vidjeli gdje su zemljoposjednici rekli da bi bili zainteresirani za više nekretnina za iznajmljivanje u tom području i recite im da imate nešto pod ugovorom i želite znati jesu li zainteresirani za kupnju.
Pozovite sve koji ste dodali na popis kupaca!
Također, uzmite prazne bijele plastike s metalnim stalcima i napišite ih svojim debelim crnim magijskim oznakama:
3 krevet / 1 ba. jeftini kuća $ 40k novčani / treba prodati! 555-5555
I stavite ih oko 20 na područje gdje se nalazi kuća. Vaš će telefon zvono isključiti. (Ako nemate novca za kupnju oko 20 od tih, vi ¡ll samo će biti događaj mnogo hladno pozivanje i istraživanja u osnovi. Poziv na landlords i poziv investitorima da znate kupili kuću za gotovinu u posljednjih nekoliko mjeseci …. sjetite se popisa koji ste dobili od agenta za nekretnine?)
Vaš cilj je da marljivo radite kako biste pronašli svog krajnjeg kupca tako da možete zatvoriti REO Foreclosure i također možete biti plaćeni!
Korak
Kada nađete krajnjeg kupca, onda potpišete ugovor o prodaji s njima. U ovom ugovoru o prodaji bit ćete "prodavatelj" i oni će biti "kupac". (Znam da još niste bili zatvoreni s bankom, ali budući da imate izvršeni ugovor o prodaji na imovini, sada imate ono što se naziva pravednim interesom za imovinu i možete je oglašavati i prodavati kao "prodavatelja".) Ne zaboravite staviti pravu prodajnu cijenu ovdje (višu cijenu!) Također, morat ćete dobiti i ozbiljan novčani depozit od vašeg kupca. Budući da ste sada prodavatelj, želite da to bude što je moguće više. Tako da znate da je ovaj kupac ozbiljan u vezi posla. Da biste bili sigurni, stavite ih u svoj naslov tvrtke ili odvjetnika kako bi provjerili svoj novac. Oni će ga čuvati na escrow računu do namirenja / zatvaranja. Budite sigurni da ih obavijestite da će se zatvaranje dogoditi s vašom tvrtkom ili pravnim zastupnikom za nekretnine (nakon što povjerenju kupcu ili znate što radite, možete odlučiti da zatvorite tvrtku ili odvjetnika.)
Korak
Sada idete proslijediti ovu prodaju papirologiju vašem odvjetniku i / ili društvu za titulu. Možete im dati do znanja da će to biti simultani zaključni posao na kojem radite.
Ako iz nekog razloga tvrtka za naslov kaže da ne možete obaviti simultano zatvaranje, možete napraviti dvostruko zatvaranje i možete upotrijebiti transakcijsko financiranje koje ste pretražili prije nekoliko koraka. Dopuštaju ti da pozajmiš novac za nekoliko sati ili nekoliko dana kako bi postigao svoj posao. Budite svjesni onoga što će vam naplatiti za novac, jer ćete to morati staviti u svoje troškove zatvaranja.
Pokažite do naselja i pokupite svoje 5000 $ !!! Sada idite i naći više REO Foreclosures na veliko!