Pravila za aktivno sudjelovanje iznajmljivača

Popis poreznih pravila koja su povoljna za vlasnike najamnina je duga. Opsežni odbici, amortizacija, porezne stope na kapitalne dobitke, 1031 burze i pasivna pravila za gubitak aktivnosti proizlaze iz okvira politika koje promiču ulaganja u nekretnine. Ako posjedujete nekretninu za najam ili razmišljate o kupnji nekretnina, podignite pravila o ovim pravilima kako biste razumjeli učinke na vaše poslovanje. Pravilo o pasivnom gubitku aktivnosti, u vezi s njegovim zahtjevom za aktivno sudjelovanje, posebno je vrijedno za nove investitore koji mogu pokazati gubitak prve godine u igri.

Morate aktivno sudjelovati u upravljanju svojom nekretninom za najam kako biste uživali u svim otpisima poreza.

Razumijevanje sudjelovanja

Kada zaradite novac kroz najam nekretnina, to se obično smatra pasivnim prihodom. To se više javlja u samoj imovini nego u usluzi koju pružate. Ako izgubite novac, to je pasivni gubitak prihoda ili, jednostavno, pasivni gubitak. Dobit se oporezuje kao redovni prihod. Način postupanja s gubitkom ovisi o tome jeste li aktivno sudjelovali u aktivnostima iznajmljivanja. Ako niste aktivno sudjelovali u poslu najma, možete samo odbiti pasivne gubitke od pasivnih dobitaka, kao što je od drugih najamnih nekretnina. Ako nemate pasivne dobitke, možete prenijeti pasivni gubitak unatrag ili naprijed u druge porezne godine u kojima imate pasivne dobitke za nadoknadu. Ako ste aktivno sudjelovali, od 2014. možete odbiti do 25.000 USD pasivnog gubitka od ne-pasivnog dohotka, kao što su plaće iz vašeg posla.

Minimalni zahtjev za suvlasništvo

Morate posjedovati najmanje 10 posto imovine koja pokazuje pasivni gubitak kako biste zadovoljili test aktivnog sudjelovanja i mogli odbiti pasivne gubitke od ne-pasivnog ili aktivnog dohotka. Ne postoje iznimke od ovog pravila. Ako niste posjedovali najmanje 10 posto imovine, ne možete odbiti pasivne gubitke od bilo čega osim pasivnog dobitka, iako vam je još uvijek dopušteno nositi gubitak unatrag ili naprijed u druge porezne godine.

Aktivno sudjelovanje

Osim posjedovanja najmanje 10 posto najamnine koja će zadovoljiti test aktivnog sudjelovanja, morate aktivno sudjelovati u upravljanju nekretninama, posebno u upravnim odlukama. Porezna uprava pruža primjere aktivnog sudjelovanja kao oglasne jedinice, prikupljajući najamninu i donoseći ili uređujući popravke. Pojašnjava, međutim, da je pojam "aktivno sudjelovanje" manje strog standard od "materijalnog sudjelovanja" primjenjivog na profesionalce u prometu nekretninama. Da biste aktivno sudjelovali, ne morate se nositi sa svim aspektima upravljanja. Ako odobravate nove stanare, odredite uvjete najma i odobrite troškove, ispunili ste test.

Ograničenja na visokim prihodima

Ukupni odbitak od 25.000 dolara za pasivni gubitak od ne-pasivnog dohotka dostupan je samo poreznim obveznicima s modificiranim prilagođenim bruto dohotkom od 100.000 USD ili manje ($ 50.000 ili manje ako se podnese odvojeno). Isključuje se iznad 100.000 dolara i završava u cijelosti za osobe koje zarađuju s prihodima od 150.000 dolara i više.