Su hipoteka stope složene mjesečno?

Kamatne stope na standardne hipoteke ne sastavljaju se mjesečno, jer kamate na takve kredite uopće nisu složene. Standardna hipoteka naplaćuje se jednostavan interes mjesečno. To znači da svaki mjesec plaćate svi dospjele kamate, tako da ne postoji neplaćena kamata na iznos. To je dobro za zajmoprimce, jer to znači da ih svaka uplata približava posjedovanju doma. Međutim, postoji jedna vrsta hipoteke koja dopušta složenost - tzv negativni amortizacijski kredit.

Kako djeluje složeno

Složenost se odnosi na uzimanje interesa koji se nakupio na zajam i dodavanjem u stanje kredita, tako da na kraju plaćate kamatu na kamatu. Na primjer, recimo da posudite 100 dolara godišnje za 6 posto godišnje kamate, mjesečno. Stopa od 6 posto godišnje iznosi 0,5 posto mjesečno - 6 posto podijeljeno sa 12. Nakon prvog mjeseca, bit će vam naplaćeno 50 centi kamata - 0,5 posto od 100 dolara. Da 50 centi je dodao da Vaš saldo kredita, što je $ 100.50. Sljedeći mjesec bit će vam naplaćeno 50,25 centi od kamate - 0,5 posto od 100,50 dolara. Drugim riječima, sada vam se naplaćuje kamata na kamatu prethodnog mjeseca. Tako djeluje sastavljanje. Stanja na kreditnim karticama prikupljaju složene kamate, a novac koji položite na račune s kamatama zarađuju kamatu. Međutim, standardne hipoteke nisu složene.

Hipoteke i jednostavan interes

Određivanje plaćanja

Hipotekarni zajmodavci koriste formulu amortizacije za postavljanje mjesečne uplate na temelju triju čimbenika:

• Iznos novca koji posuđujete glavni.
• Duljina rok kredita, kao što je 15 godina ili 30 godina.
• kamatna stopa na zajam.

Svaka mjesečna uplata na hipoteku dovoljna je za pokriće sve preostale kamate, kao i dio glavnice. Čin amortizing zajam interes tijekom života Vašeg kredita dijeli interes iz svakog principa plaćanja. Budući da nakon svakog mjesečnog plaćanja ne postoji neplaćena kamata, nema kompenzacije. Na primjer, recimo da uzmete hipoteku od 100.000 dolara za 30 godina uz godišnju kamatu od 6 posto, koja se naplaćuje po 0,5 posto mjesečno. Amortizacija formula će vam dati mjesečni princip plus plaćanje kamata od 599,55 dolara.

Prekid plaćanja

Kada dođe vrijeme za prvu uplatu, dugujete puni iznos od 100.000 USD, tako da će vam biti naplaćena kamata od 500 USD ili 0,5% od 100,000 USD. Ostatak vaše prve uplate - 99,55 dolara - ide prema smanjenju vašeg glavnice. Bilanca Vašeg kredita pada na 99.900,45 USD. Opet, nemate neplaćenih kamata, tako da nema složenosti.

Vaša druga uplata uključuje 0,5 posto kamate na 99.900,45 dolara, što je 499,50 dolara. Ostatak vaše mjesečne uplate - 100.05 - ide prema smanjenju glavnice. Uz svako sljedeće plaćanje, iznos kamate koju plaćate ide dolje, dok je iznos glavnice koju vrati ide gore. To se nastavlja do posljednjeg plaćanja, koje će se sastojati od samo 2,98 dolara kamata i 596,57 dolara glavnice.

Jedini izuzetak

Jedina vrsta hipoteke koja mogla uključuju složenost je onaj koji omogućuje negativnu amortizaciju. To je nestandardna ili "egzotična" hipoteka u kojoj vjerovnik dopušta, ali ne zahtijeva platiti manje od obračunate kamate na kredit svaki mjesec za prvu godinu ili dvije zajma. U takvim slučajevima neplaćeni dio kamate se vraća u stanje kredita, a rezultat je složena kamata.

Kako negativno djeluju hipoteke

Recimo da imate 30-godišnji, 100.000 dolara, 6 posto kredita kao što je opisan ranije, ali vaš zajmodavac kaže da možete napraviti minimalnu uplatu od samo 400 dolara mjesečno. U trenutku prve uplate dugujete 500 USD u interesu. Ako izvršite minimalnu uplatu, bit će 100 dolara u neplaćenim kamatama, što će se povećati i povećati saldo na 100,100 USD. Sljedeći mjesec dugujete $ 500.50 u interesu. Ponovno plaćate $ 400, a ostatak od $ 100,50 ide na vaše stanje i tako dalje. U negativnom amortizacijskom zajmu kamata mjesečno.

U nekom trenutku, “neg-am” hipoteka pretvara u potpuno amortizing zajam your c značenje vaše isplate reset tako da će pokriti i glavni i interes, baš kao i redovite hipoteka. Ako se zajam u primjeru pretvori u potpuno amortiziranje nakon jedne godine, Vaš bi saldo iznosio oko 101.128 $. Tijekom preostalih 29 godina zajma, vaša uplata bi bila oko 614 USD. Ako je konverzija uslijedila nakon dvije godine, stanje bi iznosilo 102.431 USD, a plaćanje bi iznosilo oko 630 USD.

Šok za plaćanje

Kada neg-am hipoteka pretvoriti u potpuno amortizing, mjesečne uplate obično ide gore bitno.U primjeru, porast je bio preko 50 posto. Nešto od toga je posljedica složenih kamata, ali najveći čimbenik u porastu je jednostavno to što je prethodna isplata bila umjetno niska - čak ni dovoljno da pokrije interes. Hipoteka stručnjaci se odnose na ovaj nagli porast kao šok plaćanja, a može pokrenuti zadano ako zajmoprimci nemaju novac. Što je dulje razdoblje negiranja na početku kredita, a veći je i manjak između početne mjesečne uplate i potpuno amortizirajućeg iznosa plaćanja, veći će biti šok.