Mora li novi stanodavac poštovati ugovor o najmu?

Iako se zakoni o zakupodavcu-zakupcu razlikuju u SAD-u, u svim državama zakup preživljava prodaju, osim ako je drugačije navedeno u samom najmu. Prava stanara ne mijenjaju se ni na koji način prodajom imovine koju iznajmljuju. To, međutim, ne znači da će novi stanodavac postupiti na isti način kao i bivši stanodavac, jednostavno da mora poštivati ​​uvjete najma.

Zakup termina: najbolja zaštita stanara

Ugovor o najmu određuje razdoblje tijekom kojeg najam ostaje na snazi. To može biti šest mjeseci, jedna godina ili između određenih datuma. Ovisno o njegovoj formulaciji, zakup se može zaključiti na kraju tog roka ili automatski može postati mjesečni zakup. Tijekom razdoblja najma ni jedan stanodavac - stari ili novi - ne može raskinuti ugovor o najmu, povećati najamninu ili promijeniti bilo koje uvjete bez pristanka najmoprimca, osim ako je drugačije navedeno u najmu. Na kraju razdoblja zakupa, međutim, stanodavac može povećati uvjete najma i promjene najma ovisno o državnim i lokalnim zakonima. U većini mjesta zakon zahtijeva otkazni rok od 30 dana da se ukine stanarsko pravo. Ta se pravila primjenjuju bez obzira je li najmodavac pisao i potpisao ugovor o najmu, ili je zgrada prodana desetak puta od kada je zakupnik potpisao ugovor o najmu.

Najam od mjeseca do mjeseca ili nema najma

Ako imate mjesečni najam ili zakup, najmodavac može povećati najamninu, promijeniti uvjete najma ili raskinuti ugovor o najmu u skladu s državnim ili lokalnim zakonom. Većina država zahtijeva 30-dnevnu obavijest o povećanju najamnine, promjeni uvjeta ili ukidanju stanarskog prava. Neke države, kao što je Kalifornija, zahtijevaju 60 dana ako stanar živi u zgradi više od godinu dana. U New Jerseyju i New Hampshireu, iseljenje može biti samo pravim razlogom, kao što je neplaćanje stanarine. U ovom slučaju, novi stanodavac ne može iseliti stanara samo zato što je kupio zgradu od vlasnika nekretnine koji je zakupio stan.

Lokalna kontrola najma

Brojni gradovi u nekoliko država, posebice u Kaliforniji, New Yorku i New Jerseyju, imaju lokalne zakone o kontroli najma. U tim gradovima, bez obzira na to postoji li zakup, zakon ograničava povećanje najma, često na iznose oko stope inflacije, i zahtijeva pravedan razlog za iseljenje. Ova pravila vrijede bez obzira na promjenu vlasništva. Novi stanodavac u gradu pod kontrolom najma mogao bi promijeniti neke uvjete zakupa, kao što su kućni red, uz 30-dnevnu obavijest u odsustvu vremenskog zakupa, ali ne može povećati najamninu više nego što je propisom dopušteno ili iseliti bez opravdanog razloga,

Ovrhe

Posebna pravila se primjenjuju kada nekretnina ima novog vlasnika zbog ovrhe. Zakon o stanarima u 2009. godini zahtijeva od zajmodavca da oduzme ugovor o najmu i, za mjesečne ugovore o najmu ili zakupu bez najmova, da izda 90-dnevne obavijesti prije nego što otkaže zakup. Ako državni ili lokalni zakon zahtijeva pravedno prouzrokovanje iseljenja, primjenjuje se i taj zakon.