Sadržaj:
Financiranje vlasnika nastaje kada vlasnik nekretnine pristane prihvatiti uplate izravno od kupca umjesto da primi kupovnu cijenu u paušalnom iznosu od kreditne institucije. Kupac se obično odmah useli, ali ne preuzima vlasništvo sve dok ne izvrši sva plaćanja. Ovakav dogovor obično se naziva ugovor o zemljištu. Iako su zakoni Južne Karoline koji reguliraju zemljišne ugovore slični zakonima drugih država, oni sadrže osobine.
Hipoteke i zaduženja
Kupac na temelju zemljišnog ugovora preuzima vlasništvo nad zemljištem koje podliježe bilo kakvim postojećim hipotekama ili hipotekama na imovini. Slijedom toga, kupac bi trebao obaviti pretragu naslova u županijskim uredima zemljišnih knjiga prije potpisivanja ugovora i prije nego što preuzme vlasništvo nad nekretninom. Ako je imovina podložna zabilježenoj hipoteci ili založnom pravu u trenutku kada prodavatelj prenosi vlasništvo, kupac preuzima imovinu koja je predmet toga, ali ima pravni zahtjev protiv prodavatelja za naknadu štete. Ako je hipoteka ili založno pravo unrecorded, ona će se gasi kada naslov prelazi na kupca, iako je hipoteka ili založno pravo nositelj će i dalje imati unsecured zahtjev protiv prodavatelja za nepodmireni iznos.
Zadano
Južna Karolina nudi manje formalne zaštite kupcima po ugovorima o zemljištu nego zakoni mnogih drugih država. Omogućuje ugovore o zemljištu da sadrže odredbe o oduzimanju imovine koje ovlašćuju prodavatelja da oduzme imovinu bez ovrhe ili plaćanja naknade ako kupac ne ispuni uvjete u bilo kojem trenutku tijekom obročnog plaćanja. To znači da kupac nema pravo vlasništva u kući dok ne stekne pravni naslov. Kupci i prodavači mogu slobodno pregovarati o pravednijem uređenju ugovora o zemljištu.
Equitable Relief
Zbog teških posljedica oduzimanja imovine, kupac koji odustaje od svih plaćanja u ugovoru o zemljištu može se žaliti sudu pravičnosti radi oslobađanja. Iako ne postoji zakonska zaštita koja bi pomogla kupcima koji su izgubili pravo, slučaj Lewis v. Premium Inv. Korporacija je utvrdila da sud Južne Karoline ima pravo prisiliti prodavatelja da isključi, proda imovinu po sudskoj prodaji i vrati prihod viši od kupčevog duga prema kupcu, čime se zadržava kapital kupca. Također je utvrđeno da sud može dopustiti kupcu drugu šansu da posjeduje imovinu ako novom vlasniku uplati iznos nepodmirenog duga u određenom razdoblju otkupa kojeg je odredio sud. Ovi pravni lijekovi odobravaju sudovi samo ako činjenice slučaja upućuju na to da bi inače nastala nepravda.
Prijenos naslova
Nakon što kupac izvrši sve uplate, prodavatelj je dužan prenijeti vlasništvo na kupca. Većina ugovora o zemljištu zahtijeva od prodavatelja da osigura "tržišni naslov", što znači da nema nepodmirenih zajmova ili hipoteka na imovinu. Ako prodavatelj ne uspije prenijeti vlasništvo ili ako premjesti vlasništvo s nedostatkom, kao što je neplaćena hipoteka, kupac može tužiti za oslobađanje. On može tražiti naknadu štete od prodavatelja, kao što je iznos neplaćene hipoteke, ili može zatražiti od suda da naloži županijskom zemljišnoknjižnom uredu da mu prenese vlasništvo na imovinu.