Sadržaj:
Zajam na vrijednost (LTV) je omjer iznosa kredita i vrijednosti imovine u trenutku preuzimanja kredita. Većina hipoteka bez hipotekarnog osiguranja zahtijeva LTV od ne više od 80 posto - to jest, hipoteka ne može biti više od 80 posto vrijednosti nekretnine. U obrnutom hipoteku, LTV nije samostalna značajka. Odnosno, nema navedenog maksimuma i omjer je pod utjecajem drugih čimbenika; međutim, u većini slučajeva to se kreće u rasponu od otprilike 50 do 65 posto.
Kako preokrenuti hipoteka rad?
Obrnuti hipoteka je home zajam dostupan za starije osobe u dobi od 62 i starije da ne moraju biti repaid sve dok dužnik i dalje žive u hipoteku kuće. Interes se obično ostvaruje na principu, tako da saldo kredita može biti nekoliko puta veći od prvotnog iznosa kredita. Ovo je nonrecourse zajam, što znači da je dužnik nije osobno odgovoran za otplatu. Umjesto toga, početni kapital kuće zajedno s njegovom aprecijacijom tijekom roka posudbe su očekivani izvor sredstava za otplatu. Zajmoprimac plaća hipotekarno osiguranje koje će se koristiti za otplatu zajmodavca ako kapital kuće nije dovoljan da u potpunosti otplati zajam.
Kvalifikacije zajma
Postoje samo dvije osnovne kvalifikacije za obrnutog hipotekarnog zajmoprimca: dob i kapital kuće. Minimalni zahtijevani kapital, međutim, nije specifičan broj koji se primjenjuje na sve slučajeve. Umjesto toga, to je jedan od nekoliko međusobno povezanih čimbenika koji ulaze u određivanje maksimalnog iznosa kredita. Ti su čimbenici domaća vrijednost, do maksimalnog ograničenja; dob; kamatna stopa; i tip kredita, koji uključuju paušalnu svotu, mjesečnu uplatu u određenom roku, mjesečnu isplatu tijekom cijelog života, kreditnu liniju ili neku kombinaciju ovih opcija.
Formula
Formula za određivanje maksimalnog iznosa kredita koji biste dobili, prema dugotrajnoj studiji koju je proveo Odbor Federalnih rezervi, složena je i može se periodično mijenjati od strane Odjela za stambena pitanja i urbani razvoj. Počinje s vrijednošću vašeg doma, do nacionalnog limita postavljenog na 625.500 USD od 2011. U drugom koraku, vaša starost i trenutna kamatna stopa koja se naplaćuje za vrstu kredita koji želite da se usporede s vrijednostima između 0 i 1 se množi s vrijednošću vaše kuće ili maksimalnim ograničenjem, ovisno o tome što je manje. Rezultat je maksimalni iznos zajma za koji imate pravo. Od te brojke, oduzimate bilo koji postojeći dug koji imate na kuću. To je iznos novca koji možete dobiti, umanjeni za troškove zatvaranja kredita.
Online kalkulator
Budući da je formula tako složena i stope kredita mijenjaju se svakodnevno, postoje online kalkulatori obrnutog hipoteka koje možete koristiti da biste utvrdili koliko ćete novca imati za pravo i stoga koliko kapitala morate imati da biste se kvalificirali. Na primjer, 62-godišnja vlasnica kuće, s kućom od 300.000 dolara, koja želi jednokratnu hipotekarnu sumu, imat će pravo na kredit u iznosu od 157.000 dolara po fiksnoj stopi od 6,4 posto, što uključuje osiguranje hipoteke. Ako homeowner ima 50 posto kapitala u kući, to bi značilo da ona također duguje 150.000 dolara na postojeću hipoteku. Hipoteka bi se trebala isplatiti obrnutim hipotekom, ostavljajući 7.000 dolara da plati troškove zatvaranja. Vlasnik kuće iste dobi, koji želi isti kredit i dobiti istu stopu, ne bi bio prihvatljiv ako je imao LTV veći od 50 posto. Kao zajmoprimac dobi, njegov iznos kredita bi se povećao i zbog toga bi i njegov LTV. U dobi od 90 godina, isti zajmoprimac bi primio 210.000 dolara, što je rezultiralo LTV-om od oko 67 posto.