Indiana Code on Real Estate Foreclosure i stanarska prava

Ako je vaša jedina veza s državom Indiana gledanje nogometa Notre Dame ili sjećanja na osmogodišnjeg nasmijanog Rona Howarda koji pjeva pohvale Garyju, Indiani, u "The Music Manu", možda niste svjesni da je Indiana pretrpjela jednu od najviše stope foreclosures u naciji na početku od foreclosure krize u 2006, prema studiji iz 2007, "moj stari Indiana home: studija o rastu foreclosure rates" iz University of Southern Indiana. I postupak ovrhe i pridružena stanarska prava u državi Hoosier opisani su u saveznom i državnom zakonu.

Indiana gradovi i predgrađa su teško pogođeni foreclosures.

Postupak ovrhe

Isključenja u SAD-u su ili sudska (na sudu) ili ne-sudska (administrativna). U indiana, foreclosures su sudske. Od 2011, foreclosing lenders su morali poslati obavijest delinquent borrowers najmanje 30 dana prije podnošenja foreclosure akcija na sudu. Pokreću akciju ovrhe tako što podnose tužbu i bilježe ono što je poznato kao "lis pendens" ili obavijest o nerešenoj tužbi. Navedene stranke imaju pravo zatražiti konferenciju o nagodbi kojom se nastavlja alternativa isključenju s tržišta, kao što je izmjena zajma. Sud na kraju izdaje presudu za ili protiv ovrhe, i, ako je prva, naloži prodaju imovine.

Sudjelovanje stanara u tužbi

Foreclosing lenders u indiana mogu uključivati ​​i vlasnik imovine i vinogradari u foreclosure, jer je ugovor o zakupu je u stvari interes u imovinu. Svrha zajmodavca, uključujući zakupca u akciji, je okončati prava stanara koja su povezana s imovinom - to jest, okončati njezin zakup. Međutim, većina zajmodavaca datoteku samo protiv dužnik, pogotovo jer 2009 savezni zakon koji zabranjuje lenders od prekida najma nakon foreclosure je stupio na snagu.

Zaštita stanara na foreclosure

Savezna zaštita stanara na Foreclosure akta 2009 zahtijeva lenders i foreclosure kupaca u čast postojeće stambene najmovi nakon foreclosure. Jedina iznimka od ovog uvjeta je kada nekretninu kupi osoba koja namjerava sama zauzeti jedinicu za najam. Po prestanku ugovora o zakupu ili za stanare bez ugovora o zakupu, ovrhovoditelji i svi drugi novi vlasnici, uključujući one koji namjeravaju zauzeti jedinicu, moraju pružiti stanarima obavijest 90 dana prije pokretanja parnice o iseljenju.

Nakon iseljenja

Jedan foreclosing zajmodavac ili drugi foreclosure kupac ima pravo u indiana na raskidu stanarskog nakon foreclosure bez pravednog razloga - da je, bez zakupa se odnose na razlog, kao što su ne platiti najam. Nakon 90-dnevne obavijesti koju zahtijeva federalni zakon, vlasnik slijedi iseljenje u Indiani podnošenjem tužbe za iseljenje, koja se naziva nezakonitim pritvorenikom, na sudu. Stanaru je omogućeno saslušanje. Ako se odobri, iseljenje provodi županijski šerif koji prvo napušta imanje i potom prisilno uklanja sve preostale stanare.