Sadržaj:
Stavljanje vrijednosti na kupnju komercijalnih nekretnina ključno je za stvaranje budućih profita i izbjegavanje potencijalnih gubitaka. Investitorima je potreban jednostavan, ali precizan način određivanja trenutne cijene i budućeg potencijala za stjecanje željene kupnje komercijalnih nekretnina. Postoje tri metode koje će, ako se koriste zajedno, dati pouzdanu sliku za prodaju ili kupovnu cijenu.
Korak
Usporedite nedavne prodajne cijene zgrada slične veličine na istom području. Ovo je pristup izravne usporedbe. U prošlosti, usporedba prodaje bila je jedina domena procjenitelja. Danas, ove informacije je lako pronaći zahvaljujući nedavnoj popularnosti internetskih usporedbi web-mjesta (vidi Resources). Informacije na tim web stranicama prikupljene su iz brojnih izvora, uključujući županijske javne evidencije i popise prošlih prodaja. Te brojke treba smatrati procjenama. Vrijednosti nekretnina mogu se promijeniti zbog renoviranja, uvjeta susjedstva i vremena potrebnog za ažuriranje javnih evidencija.
Korak
Koristite metodu troškovnog pristupa kako biste kupcu i prodavatelju dali predodžbu o vrijednosti nekretnine koja se temelji na trošku zamjene bilo kojeg poboljšanja zemljišta. Takva poboljšanja uključuju zgrade, uređenje okoliša i parkirališta. Koristite ovu metodu samo zajedno s drugim metodama evaluacije. Kupci i prodavatelji koji koriste samo ovu metodu suočit će se s potencijalnim netočnostima na temelju stanja zgrada i okolnog zemljišta.
Korak
Upotrijebite množitelj bruto rente. To je točniji i korisniji alat za određivanje vrijednosti komercijalnih nekretnina. Informacije potrebne za izvršenje ovog izračuna uključuju godišnji bruto prihod od najma pomnožen s brojem godina za koje kupac vjeruje da će trebati platiti kupnju. U matematičkim terminima, formula je sljedeća: Vrijednost = bruto dohodak od zakupnine x viši multiplikator rente. Na primjer, nekretnina koja svake godine generira 100.000 dolara bruto prihoda od najma, pomnožena s razdobljem držanja od 10 godina, stavila bi vrijednost imovine na 1 milijun dolara. Korištenje ove metode nije osobito dobro za prazne stanove i / ili urede zbog vremena koje je potrebno za pronalaženje novih iznajmljivača. Investitori bi trebali ugraditi najmanje 5% slobodnih radnih mjesta u svoje izračune.
Korak
Za određivanje vrijednosti uključite metodu Stopa kapanja. Izražena u postocima, ova se metoda izračunava uzimajući neto prihod iz poslovanja i dijeleći ga na cijenu nekretnine. Neto prihod iz poslovanja (NOI) je ukupni prihod minus slobodna radna mjesta i troškovi. Primjerice, ako je vrijednost nekretnina u vrijednosti od 50.000 dolara godišnje i usporedive stope kapitalizacije su 5%, imovina se može procijeniti na 1 milijun dolara.