Transakcija nekretnina korak po korak

Proces transakcije s nekretninama započinje kupoprodajnim ugovorom - sporazumom između kupca i prodavatelja. Uključuje cijenu kuće i važne okolnosti i zaštitu za obje strane.

Ugovor o kupnji

Ponuda

Početna ponuda uključuje kupovnu cijenu i odredbe koje omogućuju bilo kojoj strani da se povuče iz ugovora u određenim situacijama. Te odredbe mogu uključivati:

• Kupčeva sposobnost da dobije financiranje pod razumnim uvjetima
• Procijenjena vrijednost koja zadovoljava ili premašuje nabavnu cijenu
• Kućna inspekcija zadovoljava kupca
• Jasan naslov
• Datum zatvaranja

Protuponuda i prihvaćanje

Svi uvjeti ugovora mogu se pregovarati. Na primjer, prodavatelj se može složiti s kupčevom predloženom kupovnom cijenom, ali inzistira da se datum zatvaranja dogodi u kraćem vremenskom okviru. Ako se prodavatelj ne slaže s bilo kojim od uvjeta iz originalne ponude kupca, on kupcu nudi protu-ponudu s različitim uvjetima.

Kada kupac i prodavatelj pristanu na sve uvjete ugovora, posljednja strana koja je primila ponudu ili protu-ponudu dodaje svoj potpis, a dom je službeno pod ugovorom.

Earnest Money Deposit

Osigurani novac koji ste dobili uz ponudu deponira se na escrow račun. Taj se novac pripisuje kupnji na zatvaranju. Ako transakcija nije izvršena zbog odredbi ugovora, novac se vraća kupcu. Na primjer, ako imovina ne procjenjuje vrijednost jednaku ili višu od kupovne cijene. Međutim, ako se kupac jednostavno predomisli o kupnji kuće, prodavatelj može zadržati ozbiljan novčani depozit.

Dobivanje financiranja

Većina kupaca prequalify s vjerovniku prije gleda na kuće. Nakon što je dom pod ugovorom, hipotekarni zajmodavac započinje proces kreditiranja. Ona šalje kopiju kupoprodajnog ugovora, zajedno s podacima o kupcima, banci ili hipotekarnoj tvrtki na odobrenje. Proces odobravanja hipoteke može trajati od 30 do 90 dana.

Ispitivanje naslova

Prodavatelj je dužan jamčiti da je vlasništvo nad domom očišćeno od založnog prava. Tvrtka s naslovom provodi istraživanja kako bi utvrdila što, ako uopće postoji, postoji pravo založnog prava.

Objavljivanje imovine

Prodavatelji doma popunjavaju obrazac o otkrivanju imovine i blagovremeno ga dostavljaju kupcu nakon što je ponuda prihvaćena. Ovaj upitnik pokriva sve glavne sustave i značajke kuće. Prodavatelj mora dati iskrene odgovore i detaljno opisati sve nedostatke ili nedostatke. Nakon što kupac preispita otkrivanje imovine, on može prihvatiti otkrivanje i nastaviti transakciju, dogovoriti uvjete ugovora na temelju sadržaja objave ili odabrati otkazivanje transakcije.

Početna inspekcija

Kupoprodajni ugovor obično dopušta kupcu da završi pregled nekretnine. Profesionalna inspekcijska kuća pregledava kuću od krova do podruma. Inspektor pregledava sve glavne sustave, kao što su grijanje, klimatizacija, električni i vodovodni sustav. On provjerava jesu li uređaji u ispravnom stanju i da su krov i temelj u dobrom stanju i bez curenja. Kupac obično plaća inspekciju i prima sveobuhvatno pisano izvješće.

Procjena imovine

Prodaja kuće obično je uvjetovana procjenom imovine; ako je dom procijenjen na iznos manji od iznosa prihvaćene ponude, kupac može otkazati ugovor ili ponovno pregovarati o prodajnoj cijeni. Licencirani procjenitelj dovrši ocjenu doma. On provodi mjerenja, procjenjuje stanje doma i istražuje usporedive domove u tom području kako bi dobio vrijednost za nekretninu. Kupac plaća procjenu kao dio procesa stambenog kredita i prima kopiju.

Prolazak prije zatvaranja

Kupac kuće može dovršiti prolazak imovine prije zatvaranja. Ova fizička inspekcija je da se utvrdi da je dom u istom stanju kao i kada je ponuda prihvaćena. Ako kupac pronađe bilo kakve probleme tijekom prolaska, može pregovarati o odgodi zatvaranja sve dok se pitanja ne riješe.

Pregled dokumenata o nagodbi

Kupac ima pravo primiti primjerak Izjave o nagodbi za stanovanje i urbanizam 24 sata prije zatvaranja. Ovaj dokument sadrži detalje i uvjete hipoteke. Ako postoji problem ili nedosljednost u dokumentu, hipotekarna tvrtka može raditi kako bi izmijenila dokumente po potrebi.

Poravnanje i zatvaranje

Poravnanje se obično događa u društvu s naslovom. U većini slučajeva prisutno je nekoliko stručnjaka, uključujući:

• Realtor ili agent za nekretnine
• Hipotekarni posrednik ili predstavnik banke
• Predstavnik tvrtke ili escrow službenik
• Odvjetnik, ako je primjenjivo

Ponekad kupac i prodavatelj dovrše transakciju u isto vrijeme, sjedeći za konferencijskim stolom.

Hipotekarni zajmodavac prolazi kroz hipotekarne dokumente s kupcem. Kupac potpisuje ili inicijali svaku stranicu. Kupac također osigurava ovjerene fondove za zatvaranje troškova i uplatu. Službenik za depozit provodi papirologiju s obje strane kako bi dovršio prijenos vlasništva. Kupac dobiva ključeve od imovine, a službenik escrowa šalje dokumente uredu županijskog snimača gdje je zapisnik zabilježen s imenom novog vlasnika.