Sadržaj:
Prinos je još jedan izraz za povratak. Primjerice, prinos obveznice je nominalna ili kuponska kamatna stopa podijeljena s kupovnom cijenom. U ulaganjima u komercijalne nekretnine, prinos duga predstavlja mjeru rizika svojstvenog zajmu i zamijenio je prethodni kriterij zajma do vrijednosti.
Omjer zajam-vrijednost
U prošlosti, zajmodavci su izračunavali iznos koji su bili spremni posuditi kao postotak vrijednosti imovine. Prije 2000., tipičan omjer kredita i vrijednosti bio je 70 posto, tako da bi imovina vrijedna 1 milijun dolara mogla privući zajam do 700.000 dolara. U razdoblju od 2003. do 2007. godine, konkurencija investitora obveznica u potrazi za dobrim ulaganjima u komercijalne nekretnine potaknula je omjer kredita i vrijednosti na čak 82 posto, a cijene nekretnina značajno su porasle. Kada je vrijednost imovine počela padati, zajmoprimci dugovali više nego što su njihova imovina bila vrijedna, situacija poznata kao negativni kapital.
Neto poslovni prihod
Neto operativni prihod poslovnog prostora je bruto dohodak primljen od imovine svake godine minus operativni troškovi. Bruto prihod uključuje sve prihode od imovine, kao što su prihodi od najma, naknade za parkiranje i račune od automata. Operativni troškovi ne uključuju kapitalne izdatke ili kamate na kupnju nekretnine, ali pokrivaju predmete kao što su osiguranje, popravci, održavanje i komunalne usluge. NOI nekretnina je jednak neto dobiti poduzeća i važan je faktor u ključnim omjerima ulaganja.
Omjer pokrivenosti dugom
Omjer pokrića otplate duga mjeri stupanj do kojeg prihod od imovine pokriva operativne troškove i hipoteku. Da biste ga izračunali, neto operativni prihod podijelite s ukupnim hipotekarnim isplatama za godinu. Rezultat 1 je prekid, a većina zajmodavaca traži minimalni koeficijent pokrića zaduženosti od 1,1 za komercijalne zajmove i čak 1,3. U praksi, to znači da ako hipotekarni troškovi nekretnina iznose 300.000 dolara godišnje, NOI mora biti najmanje $ 330.000 i po mogućnosti 390.000 dolara.
Omjer prinosa duga
Koeficijent prinosa duga i pokrivenost dugom postali su najvažniji čimbenici koji komercijalni hipotekarni zajmodavci uzimaju u obzir prilikom odlučivanja o ulaganju u nekretninu. Pokazatelj prinosa duga pokazuje NOI kao postotak ukupnog iznosa kredita, tako da zajam od 10 milijuna USD i NOI od milijun dolara daju omjer duga od 10 milijuna podijeljen s 1 milijun, ili 10 posto. Što je veći omjer prinosa na dug, to je privlačnije ulaganje zajmodavcu. Većina davatelja hipoteke postavila je minimalni prinosni omjer od 10 posto, ali neki insistiraju na 11 ili 12 posto na nestabilnom tržištu.