Sadržaj:
Hipoteka omogućuje nekome financiranje kupnje kuće sredstvima posuđenim od banke ili drugog zajmodavca. Nakon potpisivanja papirologije, dospijevaju mjesečna plaćanja s fiksnom ili promjenjivom kamatnom stopom koja se naplaćuje na preostali iznos glavnice. Ako dužnik pronalazi uplate raste sve teže napraviti, on svibanj biti u mogućnosti promijeniti uvjete kredita s vjerovniku. Jedan od načina da se to učini je kroz odgođeni aranžman bilance.
Izmjena zajma
Dužnik u financijskim nevolje je loše vijesti za hipotekarni vjerovnik. Banke i tvrtke za servisiranje hipoteka žele izbjeći ovrhe koji zahtijeva vrijeme i obično rezultira otpisom dijela izvornog kredita kao gubitka. Kako bi izbjegli zadani i foreclosure, vjerovniku svibanj ponuditi izmjena kredita što smanjuje mjesečne isplate smanjenjem kamata, produljenjem trajanja kredita ili odgađanjem plaćanja dijela glavnice.
Smjernice o podobnosti
Promjena kredita nije isto što i refinanciranje, u kojem zajmoprimac ugovara novi kredit. Modifikacija u osnovi znači smanjenje mjesečne uplate na rukovanje iznos za dužnik. Svaki zajmodavac ima skup smjernica koje određuju podobnost dužnika. U većini slučajeva, dom svibanj ne biti u foreclosure, i dužnik mora biti okrenut neke financijske poteškoće, kao što su nezaposlenost ili strme medicinske račune.
Program federalne vlade o pristupačnoj promjeni postavlja specifične smjernice: dom mora biti u vlasništvu vlasnika; hipoteka mora biti zatvorena prije 2009. godine; dužnik mora imati dostatne prihode za upravljanje izmijenjenim plaćanjem; a bilanca koja se duguje za jedinicu s jednom obitelji ne može biti veća od 729.750 USD.
Izračunavanje plaćanja
Kada se zajmoprimac kvalificira, uobičajeni pristup je izračunati njegov mjesečni bruto dohodak, a zatim primijeniti razumni postotak tog dohotka na plaćanje hipoteke. Zajam modifikacija postavljena na 35 posto, na primjer, će zahtijevati plaćanje od $ 700 ako je dužnik zarađivati $ 2000 mjesečno. Preinaka s odgođenom bilancom nastavit će s isplatom kamata u cijelosti dok se dio glavnice odgađa dok izmjena ne istekne ili zajam ne dosegne kraj njegovog roka, kada bi odgođeno stanje - bez kamata - dospjelo u plaćanje balonom, Ovaj zajmoprimac također mora izvršiti plaćanje odgođenog stanja ako se zajam refinancira ili se kuća proda.
Ostale metode izmjene
Kreditna modifikacija pomoću odgođene glavnice također je poznata kao forebearance, To je češće nego praštanje u kojoj vjerovnik jednostavno smanjuje glavnicu bez očekivanja otplate. Prema smjernicama Home Affordable Modification Program, sudjelujuće zajmodavce - uz potporu američke riznice - moraju postaviti cilj od 31 posto bruto mjesečnog dohotka za kvalificirane zajmoprimce s poteškoćama i slijediti niz koraka kako bi došli do tog broja. Prvi korak je smanjenje kamata do visine od 2 posto; drugi je produljenje trajanja kredita do 40 godina. Ako mjesečna uplata i dalje ostane iznad razine od 31 posto, zajmodavac tada može odgoditi glavnicu ili oprostiti dio zajma.