Što je premija osiguranja hipoteka?

Savezna uprava za stambena pitanja ne izdaje zajmove niti ih kupuje kao Fannie Mae i Freddie Mac. Umjesto toga, FHA osigurava hipoteke, što znači da FHA vraća gubitke banke ako vaš kredit ode u propust - baš kao što auto osiguratelj plaća vaš zahtjev u sudaru. Naravno, novac mora doći odnekud. Kako bi financirala potencijalne gubitke, FHA traži od zajmoprimaca da plate dvije vrste premija osiguranja hipoteke: unaprijed MIP uplaćen u zajam pri zatvaranju i mjesečni MIP koji se plaća uz mjesečno plaćanje hipoteke.

MIP je hipotekarno osiguranje specifično za FHA-osigurane kredite. Kredit: doockie / iStock / Getty Images

Nesigurno osiguranje od zajmoprimca

Za razliku od konvencionalnih hipoteka, fha-osigurani krediti zahtijevaju kapara od samo 3,5 posto zatvoriti. To čini FHA krediti rizičnim prijedlogom. Ako cijene nekretnina padnu čak i neznatno, prihod od prodaje možda neće biti dovoljan za pokrivanje troškova kredita, ako banka mora isključiti. Kako bi pokrila svoje gubitke, FHA prikuplja MIP-ove od svakog zajmoprimca i plaća ih u loncu novca poznatog kao Fond za uzajamnu hipoteku. FHA koristi MMI fond za plaćanje zajmodavčevih gubitaka ako zadužujete zajam. Bez tog novca FHA ne bi mogla osigurati kredite s tako niskim plaćanjima.

Svi plaćaju

MIP je obvezan na svim FHA kreditima, bez obzira na iznos koji dužnik stavlja dolje. Međutim, zajmoprimci s većim predujmovima plaćaju MIP za kraće vremensko razdoblje. Tako, ako stavi dolje manje od 10 posto, kao i većina fha borrowers učiniti, morate platiti MIP za cijeli život kredita. Ako stavite 10 ili više posto, plaćate MIP za 11 godina ili do kraja roka posudbe, što god se dogodi prije.

Upfront MIP Plaćeni na zatvaranju

Sve fha borrowers platiti unaprijed MIP, ili UFMIP, na zatvaranju. Stopa iznosi 1,75 posto iznosa kredita bez obzira na rok trajanja kredita ili veličinu predujma. Dakle, ako posudite 200.000 dolara, vaš unaprijed plaćeni MIP bi bio 3.500 dolara bez obzira na to imate li kredit od 15 ili 30 godina. FHA automatski dodaje uplatu na Vašu kreditnu bilancu pri zatvaranju - ne morate platiti gotovinom. UFMIP je jednokratna naknada. Nakon što ga platite, nećete biti ponovno traženi za taj novac.

Godišnji MIP plaćeni mjesečno

Godišnji MIP je složeniji jer se stope razlikuju prema vašem hipotekarnom terminu i veličini Vašeg predujma. Također, FHA mijenja godišnje stope MIP-a s relativnom učestalošću, tako da će zajam koji je nastao u 2010. godini imati različite stope od kredita za 2015. godinu. U vrijeme objave, 30-godišnji zajam s minimalnom uplatom od 3,5 posto ima godišnju naknadu MIP-a od 0,85 posto iznosa kredita. Zajmoprimci s 15-godišnjim hipotekama imaju stope u rasponu od 0,45 do 0,95 posto. Unatoč tome što se zove godišnji MIP, zapravo plaćate premiju u 12 jednakih rata uključenih u mjesečnu isplatu hipoteke.

Otkazivanje MIP-a na starije kredite

Ako je vaš zajam zatvoren prije 3. lipnja 2013., FHA automatski otkazuje MIP kada omjer kredita i vrijednosti ili LTV dosegne 78 posto. Vaš LTV je iznos koji ste ostavili da platite na zajam podijeljen posljednjim FHA-inim vrednovanjem vašeg doma - to će obično biti kupovna cijena. Dakle, ako ste posudili $ 200,000 za kupnju kuće od 210.000 dolara, vaš LTV je 95 posto. Kada uplatite zajam do 163.000 dolara, vaš LTV pada ispod 78 posto, a MIP opada. Za neke 30-godišnje zajmove morate platiti MIP najmanje 60 mjeseci prije nego što FHA otkaže plaćanje. Za zajmove zatvorene nakon 3. lipnja 2013. ne postoji mogućnost poništavanja MIP-a, osim u potpunosti otplatom bilance kredita.