Što je ugovor o opciji nekretnina?

Ugovor o kupoprodaji nekretnina je pravni ugovor između kupca nekretnina i njegovog vlasnika. Potencijalni kupac dužan je vlasniku nekretnine platiti naknadu za opciju dodijeljenu u opcijskom ugovoru. Budući da je izveden iz ugovora o prodaji nekretnina, opcijski ugovor je financijski derivat. Ako je opcijski ugovor prenosiv ili prenosiv, on ima vrijednost po sebi i može se prenijeti ili dodijeliti drugom potencijalnom kupcu radi ostvarivanja dobiti.

Opcija u odnosu na obvezu

Kao i većina opcijskih ugovora, ugovor o kupoprodaji nekretnina obično daje potencijalnom kupcu pravo na kupnju, ali bez obveze da to učini. Vlasnik nekretnine koji potpisuje opcijski ugovor, međutim, ima zakonsku obvezu prodati nekretninu pod uvjetima navedenim u ugovoru o opciji nekretnine. Ako vlasnik nekretnine ne izvrši prodaju pod uvjetima opcijskog ugovora, vlasnik riskira tužbu koja bi mogla prisiliti na prodaju imovine.

Obveza prodaje

Dok potencijalni kupci ne preuzimaju obvezu kupovine nekretnine, vlasnici ugovora moraju prodati po određenoj cijeni. Ako kupac nekretnine ili kupac opcije ima mogućnost kupnje na način opisan u ugovoru, vlasnik nekretnine je dužan prodati. Vlasnici imovine trebaju potpisati samo opcijske ugovore kada su voljni i sposobni udovoljiti uvjetima ugovora. Neispunjavanje obveze prodaje ugovora za opciju nekretnina može dovesti do određenog tužbenog zahtjeva koji će prisiliti prodavatelja na pridržavanje.

Prednosti za kupce

Opcijski ugovori omogućuju potencijalnim kupcima više vremena za osiguranje financiranja, istraživanje mogućnosti razvoja nekretnina i provjeru problema ili privlačenje partnera. Prema opcijskim ugovorima, potencijalni kupci mogu iskoristiti malu količinu novca u zamjenu za veliki dobitak. Mogućnosti za nekretnine obično se vide u transakcijama rent-to-own ili lease-option, gdje kupci nakon godinu dana unajmljuju nekretnine s pravima kupnje po dogovorenim cijenama. Kupci koji koriste opcijske ugovore o nekretninama također mogu poboljšati svoje kreditne obveze i dio njihove najamnine primjenjivati ​​na buduću kupnju.

Nedostaci za kupce

Potencijalni kupci trebaju paziti da naknada za opciju koju plaćaju da bi dobili ugovor za opciju nekretnine nije previsoka. Potencijalni kupac koji odbija izvršiti opcijski ugovor često gubi cijelu naknadu za opciju. U slučaju kupnje najma ili transakcija rent-to-own, potencijalni kupci mogu pristati na najam višu od tržišne vrijednosti kako bi dio najamnine primijenili na kupovnu cijenu. Ako se takvi potencijalni kupci kasnije odluče ne iskoristiti svoju kupovnu opciju, obično odustaju od već plaćene najamnine.

Prednosti za vlasnike

Primarna pogodnost ugovora o opciji nekretnine za vlasnike nekretnina leži u primljenoj naknadi za opciju. Većina opcija ugovora dopušta vlasnicima nekretnina da zadrže naknadu za opciju kada kupci ne iskoriste svoje opcije kupnje. Ako je opcija kupnje odbijena, vlasnik nekretnine može je prodati nekome drugome. Opcijski ugovori također mogu omogućiti vlasnicima imovine više vremena u nekretnini prije nego što moraju zaključiti prodajnu transakciju, primjerice kada vlasnik treba vremena za preseljenje.

Nedostaci za vlasnike

Primarni nedostatak opcijskih ugovora za vlasnike nekretnina je gubitak drugih transakcijskih prilika za vrijeme dok je imovina u opciji. Primjerice, ako opcija ugovora ima dugu mogućnost kupnje, a vrijednost imovine uvelike se povećava, vlasnik je potencijalno žrtvovao značajnu dobit.