Sadržaj:
Ne previše mjesta u Sjedinjenim Državama regulira povećanje stanarine, što znači da u većini mjesta stanodavac može podići najamninu onoliko koliko želi. Mnogi gradovi u New Jerseyu su među onima koji podliježu kontroli najma; drugi nisu. Pravila se primjenjuju na neke vrste zgrada, a ne na druge. Vrsta zgrade u kojoj živite i gdje živite u New Jerseyu određuje koliko vaš stanodavac može povećati stanarinu.
Povijest
U Sjedinjenim Američkim Državama, kontrola najma je lokalni zakon koji ograničava povećanje najamnine, koja ima svoje korijene u veteranskim pravima. Tijekom Drugog svjetskog rata stambena izgradnja je odgođena kako bi se omogućilo da materijalni i ljudski resursi uđu u ratne napore. Kada su se vojnici vratili kući iz rata, imali su problema s pronalaženjem mjesta za život. Neki stanodavci iskoristili su nedostatak stambenog prostora tako što su podigli cijene. U početku je donesen savezni zakon kako bi se spriječila takva praksa. Kad je izgledalo da će isteći, neke države, među njima i New Jersey, donijele su državni zakon kojim se ograničava povećanje najma u cijeloj državi. Ovaj državni zakon istekao je 1950-ih. Sedamdesetih godina prošlog stoljeća, s porastom nestašice stambenih jedinica i povećanjem rente u nekim gradovima, brojni gradovi i gradovi u New Jerseyu prošli su lokalne zakone o kontroli najma.
Kontrola najma
Više od 100 gradova u New Jerseyju podliježe kontroli najma. Newarkov zakon o kontroli najma je najstariji. U Newarku se kontrola najma odnosi na zgrade koje ne pripadaju vlasniku od 1 do 4 jedinice i sve veće starije zgrade. Stanodavci mogu povećati zakupninu za 5 posto godišnje za komplekse od 49 jedinica ili manje i 4 posto za jedinice u kompleksima od 50 jedinica ili više. U Trentonu su povećanja najamnine povezana s indeksom potrošačkih cijena. Svaka jurisdikcija ima svoj jedinstveni skup kontrola. Često se mogu naći na internetskoj stranici grada.
Državno izuzeće
Državni zakon izuzima sve zgrade izgrađene nakon 1987. od svih općinskih kontrola najma za 30 godina od datuma izgradnje. Razmišljanja koja stoje iza ove zabrane je da ako se kontrola rente odnosi na svu gradnju, graditelji ne bi imali poticaj za izgradnju novih stambenih jedinica, pogoršavajući probleme vezane uz ponudu i potražnju za stambenim prostorom koji već postoje. Izuzeće od 30 godina omogućuje graditeljima dugi vremenski period, jednak zajedničkom razdoblju amortizacije, kako bi se nadoknadili troškovi izgradnje kroz rente i prodajnu cijenu.
Nepopravljivi rente
Državni zakon u New Jerseyu također uključuje državnu zabranu "nevjerojatnih povećanja najamnine" - tj. Povećanja najamnine koja su toliko velika da rezultiraju time da stanar mora otići. To je važno jer je New Jersey jedna od samo dviju država koja ima potrebu za "pravednim uzrokom iseljenja" u cijeloj državi; zabranjuje iseljenje stanara bez dobrog razloga, kao što je neplaćanje stanarine. Nezainteresirano povećanje rente zapravo ima za cilj ukinuti zahtjev za pravim razlogom jer učinkovito rezultira iseljenjem. Sudac određuje je li povećanje najamnine nesavjesno. Nije dopušteno.