Ako prodam svoju kuću, hoću li biti oporezovan ako živim u imovini za manje od dvije godine?

Nekoliko poreznih zakona koristi vlasnicima kuća. Jedna od njih, možda i najradosnija, jest izuzeće od oporezivanja dobiti od prodaje vašeg glavnog prebivališta. Pravila povezana s ovim izuzećem zahtijevaju minimalne standarde boravka koji se usredotočuju na dvogodišnje razdoblje. Ako ne ispunjavate uvjet boravka, morate platiti porez na dobit ostvarenu prodajom vašeg doma.

"Za prodaju" ispred mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Pravilo o izuzeću od prodaje na kućnu adresu

Vi ste izuzeti od zarade od 250.000 dolara - 500.000 dolara za bračne parove - na vašoj glavnoj rezidenciji pod uvjetom da ste oboje živjeli i posjedovali kuću najmanje dvije od pet godina prije prodaje. Zanimljivo je da te dvije godine ne moraju biti uzastopne, a ne istodobne s vlasništvom. Mogli ste, primjerice, iznajmiti kuću kao stanar na godinu dana, odseliti se na dvije godine, zatim kupiti kuću i živjeti tamo barem jednu od dvije godine u kojoj ste imali kuću prije nego što ste je prodali. Ovo izuzeće možete koristiti bezbroj puta, ali ne češće od jednom svake dvije godine.

Oporezivi dobitak

Samo zato što ste prodali svoju kuću za više nego što ste je kupili ne znači nužno da imate profit, nazvan oporezivi dobitak u IRS uvjetima. Kada kupujete nekretninu, troškovi koje imate na prodaju, kao što su troškovi posudbe, dodaju se cijeni nekretnine i postaju ono što se naziva "osnova kuće". Ako uložite kapitalna poboljšanja u imovinu, kao što je preuređenje kuhinje, dovršavanje potkrovlja i dodavanje kupaonice, ti se troškovi dodaju vašoj osnovi, a zatim se nazivaju "prilagođena osnova". Kada prodate nekretninu imate veće troškove, kao što su prodajne provizije. Ti troškovi, zajedno s prilagođenom osnovom, oduzimaju se od prodajne cijene kako biste dobili oporezivu dobit ili dobit. Upravo ta brojka podliježe oporezivanju. Ako ispunjavate uvjete boravka za izuzeće, prvi prihod od $ 250,000 ili $ 500,000 oslobođen je poreza. Ako ne ispunjavate uvjete boravka, sva dobit podliježe oporezivanju.

Koliko će to stajati?

Ako ispunjavate uvjete za izuzeće, dobit iznad granice oslobođenja oporezuje se kao dugoročni kapitalni dobitak. Stopa dugoročnih kapitalnih dobitaka obično je 15 posto, ali može biti i niska za male dobitke. To je i stopa koja se primjenjuje na svu dobit za vaše prebivalište ako je u vlasništvu više od jedne godine, ali za koje niste ispunili uvjete boravka. Ako ste imali svoj dom manje od godinu dana, dobit se oporezuje kao kratkoročni kapitalni dobitak. Stopa poreza je ista kao i stopa koju plaćate na svoj redovni prihod tijekom iste porezne godine - koja će biti između nule i 35 posto.

Plati na dobit, ali ne možeš otpisati gubitak

Nažalost, prema pravilima IRS-a ako prodate glavno prebivalište na gubitak, ne možete otpisati ili oduzimati taj gubitak od drugih kapitalnih dobitaka ili prihoda. Kada prodate na gubitak primjenjuju se tri okolnosti: prva je kratka prodaja, u kojoj se vaš zajmodavac slaže prihvatiti manje od onoga što se duguje. U drugom scenariju, plaćate zajmodavcu u gotovini, bez obzira na nedostatak između prodajne cijene i hipoteke. U trećem scenariju, prihod u cijelosti vraća zajmodavcu, ali još uvijek pokazuje gubitak na prodaji - jer ste kuću kupili s velikom kapicom, platili zajam ili platili za kapitalna poboljšanja dok ste bili u vlasništvu kuće.